Les permis de construire et autorisation d'urbanisme
Le permis de construire ne porte que sur des biens immobiliers
Les biens mobiliers (bateaux, péniches, caravanes, mobil-homes, camping- cars) ne sont jamais soumis à permis de construire,
Le stationnement des caravanes, mobil-homes et camping-cars peut, en revanche, être soumis à une déclaration préalable.
Champ du permis de construire et de la déclaration préalable
Sont soumises à permis de construire, les constructions qui créent plus de 20 m² de surface hors œuvre brute (SHOB).
Sont soumises à déclaration préalable:
- les constructions qui créent entre 2 et 20 m² de SHOB,
- les constructions de moins de 2 m² qui ont une hauteur de plus de 12 mètres.
Toutes les infrastructures (routes, ponts, digues…) sont exclues du champ du permis ou de la déclaration préalable, sauf dans les secteurs sauvegardés et les sites classés.
Il existe des cas particuliers : éoliennes, piscines, murs, constructions dans les sites classés et les secteurs sauvegardés.
Différence entre permis de construire d'une opération complexe et lotissement
Il y a permis de construire chaque fois qu'une ou plusieurs personnes demandent l'autorisation de réaliser des constructions sur un terrain:
- même si ce terrain doit être divisé pendant le chantier ou après l'achèvement des constructions,
- même si les constructions doivent être réalisées par des constructeurs différents, demandeurs communs du permis de construire ou bénéficiaires d'un transfert partiel du permis.
En effet, dès lors que l'ensemble du projet (aménagement et constructions) est connu lors de la demande, il est inutile d'exiger un permis d'aménager un lotissement.
Rappel : les POS et les PLU n'ont pas le droit de prévoir des règles interdisant les lotissements ou les permis groupés : ils peuvent autoriser ou interdire les constructions, mais ne peuvent pas imposer le recours à une procédure.
Il y a lotissement (soumis à permis d'aménager ou à déclaration préalable) chaque fois qu'une ou plusieurs personnes demandent, sur une période de moins de dix ans, l'autorisation de diviser un terrain pour vendre ou attribuer des lots à des personnes qui demanderont ultérieurement des permis de construire distincts.
En effet, dès lors que l'ensemble du projet (aménagement et constructions) n'est pas connu lors de la division du terrain, il est indispensable que la commune ou l'Etat puisse vérifier que l'aménagement et le plan de division envisagés ne vont pas compromettre le développement harmonieux de la ville.
Lotissements soumis a permis d'aménager et lotissements soumis a simple déclaration préalable
Sont soumis à permis d'aménager les lotissements de plus de 2 lots:
- lorsqu'ils prévoient des voies et des espaces publics ou collectifs,
- lorsqu'ils sont situés dans un secteur sauvegardé ou un site classé (même s'ils ne créent pas de voies ou d'espaces collectifs).
Sont soumis à déclaration préalable les lotissements qui ne créent pas de voies ou d'espaces publics ou collectifs, quel que soit le nombre de lots.
Le permis de démolir ne porte plus que sur la protection du patrimoine bati et de l'urbanisme
A l'origine, le permis de démolir avait été essentiellement institué pour contrôler la bonne application de la loi de 1948 sur le logement. C'est pourquoi il était exigé dans toutes les communes "loi de 48", et nécessitait l'accord du préfet…
Depuis l'ordonnance du 8 juin 2005 modifiant le code de la construction et de l'habitation, le permis de démolir n'a plus ce rôle. Le contrôle des changements d'usage des bâtiments affectés au logement, est exclusivement assuré par l'autorisation préalable de changement d'usage prévu par l'article L. 631-7 du CCH.
Le permis de démolir est désormais exclusivement destiné à empêcher la démolition de bâtiments protégés au titre du patrimoine urbain ou architectural. C'est pourquoi le décret ne l'impose que dans les secteurs protégés par l'Etat, le conseil municipal pouvant l'instituer en dehors de ces secteurs.
Cette réforme permet de simplifier considérablement les dossiers de demande et l'instruction de ces permis.
Le nouveau régime des permis implique une première instruction dans le premier mois, à l'issue duquel l'administration ne peut plus prolonger les délais
Cela implique de prendre les mesures nécessaires pour que les dossiers soient transmis dans la première semaine:
- au service instructeur (DDE, EPCI, autre commune, département) quand la commune n'instruit pas elle-même,
- à l'ABF, quand le permis est demandé dans un "secteur ABF".
Le mécanisme créé par la réforme implique que les notifications de délai soient envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception
Le nombre de lettres à adresser sera réduit (on n'écrira qu'en cas de modification du "délai de base").
Mais il faudra avoir la preuve de l'envoi de la lettre notifiant un délai différent du "délai de base", faute de quoi le pétitionnaire pourra se prévaloir d'un permis tacite à la fin du "délai de base".
Cela posera un problème car, si l'envoi en recommandé est déjà juridiquement obligatoire, il est peu effectué, dans la mesure où l'incertitude sur la réception de la lettre de l'administration n'avait pas, avant la réforme, les mêmes conséquences.
Pour limiter les problèmes financiers, une étude est en court pour inciter, chaque fois que c'est possible, à utiliser le courrier électronique.
Délai d'instruction
Un "délai de base" est fixé par le décret. Il figurera sur le récépissé remis au demandeur lors du dépôt de son dossier en mairie.
Ce délai est de :
- 1 mois pour les déclarations,
- 2 mois pour les PC de maisons individuelles et les permis de démolir,
- 3 mois pour tous les autres permis.
Un délai différent, pourra être fixé lorsque certaines consultations sont nécessaires (Architecte des Bâtiments de France, commission de sécurité…).
Cette majoration de délai doit impérativement être notifiée au plus tard un mois après le dépôt du permis et ne peut pas être modifiée ultérieurement, sauf cas exceptionnels limitativement énumérés par le décret.
A l'issue du délai d'instruction, le demandeur aura presque toujours un permis tacite en cas de silence de l'autorité compétente.
Le permis tacite est généralisé, même dans les secteurs où l'accord de l'ABF est requis : dans ces secteurs, le silence de l'autorité compétente vaudra permis tacite en cas d'accord express ou de silence de l'ABF.
Si l'ABF émet, dans le délai qui lui est imparti, un avis défavorable ou un avis assorti de réserve, il devra notifier copie de cet avis au demandeur, en lui indiquant qu'en conséquence, il ne pourra pas bénéficier d'un permis tacite.
Attention : dans les rares cas où un permis tacite n'est pas possible, le silence vaut refus tacite, qui est susceptible de recours et d'indemnisation, s'il est illégal.
Si on a oublié de demander une pièce manquante, ou de recueillir un avis obligatoire, il est toujours possible de régulariser par un permis rectificatif.
La pratique du permis modificatif de régularisation est souvent décriée par les services, mais elle est parfaitement légale.
Les conditions de retrait des autorisations sont modifiées et unifiées
L'administration disposera d'un délai de 3 mois à compter de l'intervention de la décision pour procéder à son retrait si elle est illégale.
Les décisions de non opposition à une déclaration préalable ne peuvent être retirées.
Le service instructeur ne doit pas exiger les plans intérieurs ni vérifier les surfaces
Le constructeur et son architecte sont seuls responsables de la surface qu'ils déclarent.
Ainsi, si un constructeur demande un permis pour 1000 m² de SHON, il appartient à l'instructeur de vérifier que le COS permet bien la construction de cette surface. Si c'est le cas, le PC est délivré pour 1000 m², et il appartient au constructeur de veiller à ne pas dépasser cette surface.
Si le constructeur a construit quelque chose de légèrement différent du PC initial, il a tout intérêt a demander un PC modificatif, avant de faire sa déclaration d'achèvement
On peut toujours délivrer un PC modificatif de régularisation, dès lors que la construction, même différente de ce qui était autorisé par le PC initial, est conforme au PLU.
